La Verdad Sobre las Modificaciones de Préstamo

¡¡¡Cada propietario quiere una modificación y cree que la conseguirá!!! Muchas de las personas que ayudamos, las cuales se encuentran en el proceso de ejecución hipotecaria, tienen la creencia de que una modificación de préstamo salvará su casa y resolverá su vida financiera. Ojalá esto fuera verdad, pero desafortunadamente no lo es. De hecho, casi todas las personas con las que hemos conversado en nuestra oficina tienen una falsa idea de lo que una modificación de préstamo realmente puede hacer por ellos.

El programa (MHA) (Making Home Affordable) planteado por Obama, ha aumentado el entusiasmo acerca de modificaciones de préstamo. Desgraciadamente, la verdad según el departamento de Tesorería de EEUU es que, sólo aproximadamente el 9% de las personas que necesita ayuda financiera la consigue por medio de las modificaciones de préstamo; ya sea por medio del programa de Obama MHA o por medio del sector privado. ESTO SIGNIFICA QUE NO SE AYUDA AL 91% RESTANTE.

Loan Modification Statistics 

Para más información sobre el programa de Obama MHA puede ir la página web www.makinghomeaffordable.gov o consulte a un asesor de crédito de HUD (Housing & Urban Development) o Hope con respecto a su situación particular.

Desde de un punto de vista general, este plan del Gobierno se concentra en los que “merecen” ayuda en lugar de enfocarse a reducir el número de ejecuciones hipotecarias y estabilizar los precios de las casas. Esos que "merecen" ayuda son básicamente los que son “elegibles” bajo la regulación del programa MHA. El programa no considera "capital negativo" (deber más del valor actual de la propiedad) y se enfoca completamente en la capacidad del propietario para pagar sus mensualidades. El propósito principal es reducir la tasa de interés.

Un bufete de abogados de San Diego que ha llevado casos de modificaciones de préstamo, reportó que de los 600 casos tomados, sólo 30 fueron concretados. ¡¡Esto significa que únicamente se pudo modificar un 5% !! Un grupo de bienes raíces de San Diego que también se dedica a hacer modificaciones de préstamo, reportó una tasa de un 10% de casos concretados.

El Problema con las Modificaciones de Préstamo

Muchos propietarios han venido a nuestra oficina después de que su casa ha sido subastada en una ejecución hipotecaria mientras se encontraban en el proceso de modificación de préstamo. Estas personas creyeron que al estar solicitando la modificación, la ejecución hipotecaria sería suspendida. Pasa su sorpresa, ya habían perdido su casa y acudieron a nosotros después del día que la ejecución hipotecaria se había llevado cabo. No espere, venga a vernos para darle una consulta gratis antes del día de la ejecución hipotecaria. Una modificación de préstamo es muy difícil de conseguir, toma mucho tiempo y probablemente el resultado no ayudará a que los pagos de la hipoteca sean mas accesibles para usted.

Hoy en día es muy difícil ser aprobado para una modificación de préstamo. Además de que toma tiempo, puede que el resultado no sea favorecedor al no conseguir un préstamo adecuado a las posibilidades de pago del deudor. A continuación se explica el por qué::

  1. Una modificación de préstamo es un acuerdo entre el deudor y el acreedor por medio del cual el acreedor acuerda en modificar o cambiar los términos del préstamo.
    Tales modificaciones pueden ser: reducir la tasa de interés, reducción permanente en la cantidad total del préstamo ó añadir los pagos atrasados al balance principal.
  2. Las modificaciones de préstamo son voluntarias por la parte del acreedor y no Están obligados a hacerlas; sin embargo, el gobierno los está presionando para que mas modificaciones sean otorgadas. Aún con directrices y regulaciones, un banco puede hacer un esfuerzo mínimo para ayudar al deudor o encontrar cualquier razón para rechazar una modificación de préstamo.
  3. La mayoría de las modificaciones de préstamo que son aprobadas, sólo reducen temporalmente la tasa de interés y el pago; típicamente no reducen el principal que se debe en el préstamo. Esto se llama: reducción de tasa de interés.
  4. Algunas modificaciones de préstamo son otorgadas condicionadas a un "periodo de prueba" que puede ser de un mínimo de 2 meses. Durante este período de tiempo, el deudor hace un pago inicial y algunas mensualidades. El banco revisa y analiza el papeleo que el deudor proporcionó para determinar si éste es “elegible”. El deudor realiza los pagos de buena fe; sin embargo, no sabe realmente si se le va a autorizar la modificación o lo que sucederá después de que termine el "periodo de prueba”. Esto es también riesgoso e incierto.
  5. Artículos recientes han arrojado información que concuerda con lo que nuestros clientes nos comentan acerca de las modificaciones y lo difícil que es conseguirlas. A la mayor parte de las personas que atendemos en nuestra oficina, se les ha negado una modificación de préstamo o una venta de la propiedad. Las modificaciones de préstamo son difíciles de obtener debido a una filosofía manejada por los bancos de “no importa lo que haga, culpable por hacerlo y culpable por no hacerlo”. 
    Si usted gana demasiado dinero, el banco puede argumentar (aunque usted deba más de lo que la propiedad vale) que usted puede hacer los pagos mensuales de su préstamo de la hipoteca - modificación de préstamo negada. Por otro lado, si el ingreso de una persona o una familia es demasiado bajo, el banco va argumentar que no tiene la capacidad para cumplir con los pagos del préstamo de la hipoteca - modificación de préstamo negada. En cualquiera de los casos, la modificación no será aprobada.

Un estudio reciente acerca de modificaciones muestra el porcentaje de préstamos modificados que reinciden nuevamente en atraso:

Porcentaje de préstamos modificados con atraso de 60 días o más (2008)

Re-Default Rates of Loans Modified in 2008 (60 or More Days Late)

Reduccion en pago mensual de hipotecas en un 20% o más       Pagos mensuales sin cambios
6 meses después de la modificación
12 meses después de la modificación

¡Esto significa que en un gran porcentaje de modificaciones de préstamo, los deudores se vuelven a atrasar en sus pagos, aunque el pago de la hipoteca haya sido reducida en un 20% o más!

Variación en los pagos mensuales de los préstamos modificados en 2008

Changes in Monthly Payments for Loans Modified - 2008

Reduccion de pago mensual en más de un 10%
Reduccion de pago mensual en un 10% o menos
Pagos mensuales sin cambios
Pagos mensuales incrementados

Esto es un análisis de cómo las cantidades de pagos de préstamos hipotecarios son afectados por modificaciones de préstamo. Esto explica que sólo un 41% de las modificaciones de préstamo realmente reduce la cantidad de pago mensual.

Más acerca de la Elegibilidad para una modificación de Préstamo

  1. La propiedad debe de estar habitada por el propietario. Los inversionistas no son elegibles.
  2. La cantidad del primer préstamo, no puede ser mayor de $729.750,00 para una vivienda familiar.
  3. Para ser elegible, usted tiene que demostrar estar en "dificultad financiera" por lo que tendrá que comprobar sus gastos y proporcionar declaraciones de impuestos. Se define como dificultad financiera cuando los gastos mensuales, incluyendo el pago de la primera hipoteca, impuestos sobre bienes raíces, seguro inmobiliario, y pagos de la asociación de la propiedad, exceden el 31% de sus ingresos brutos.
  4. hipotecas menores (segunda, tercera o líneas de crédito hipotecarias), no son consideradas ni son modificadas como parte de éste programa.
  5. No se reduce el balance de la primera hipoteca al valor de la propiedad
  6. Ignora el decremento del valor de la propiedad (capital negativo), mismo que no se considera como parte del programa de modificación de préstamo.
  7. Bajo este programa se reduce la tasa de interés TEMPORALMENTE a un nivel donde los pagos de la primera hipoteca, los impuestos sobre bienes raíces y el seguro de la propiedad no excedan el 31% de los ingresos brutos. Esta es una reducción temporal de la tasa de interés.
  8. La reducción del balance principal de la primera hipoteca es un ÚLTIMO RECURSO y sólo se hace para hacer el pago lo suficientemente accesible para el deudor. A pesar del programa MHAde Obama, las reducciones al principal son realizadas bajo muy pocas o raras circunstancias.
  9. El gobierno dará estímulos financieros especiales a los acreedores para incluir a mas deudores en el programa. Así mismo, el gobierno también compensará al deudor como incentivo para permanecer al corriente mientras está en el plan.
  10. Usted tiene que decidir si la modificación de préstamo vale la pena y usted puede cumplir con los pagos.

Para mayor información sobre elegibilidad, consulte la página web:
www.mortgagereliefonline.com de FICO.

Procedimientos Adicionales de la Reducción de Hipoteca

Además de éstos programas del gobierno, hay opciones adicionales que pueden estar disponibles para reducir los pagos de la hipoteca en préstamos menores (segundo, tercero y líneas de crédito hipotecarias) que no están cubiertos bajo el plan de Obama MHA. Llame hoy para hacer una cita y venir a una de nuestras oficinas para recibir una consulta confidencial y gratis con uno de nuestros abogados con experiencia en bancarrota. Hablaremos sobre su situación y la disponibilidad de opciones adicionales.

Elimine Segundas & Terceras Hipotecas Por Medio de Bancarrota

La Eliminación de Gravámenes es un instrumento muy poderoso y útil dentro de la Ley de Bancarrota en un Capítulo 13 para propietarios que estén cerca o se encuentren en un proceso de ejecución hipotecaria. En muchos casos de Capítulo 13 podemos eliminar completamente segundas y terceras hipotecas así como líneas de crédito. A este procedimiento se le llama "Eliminación de Gravámenes". Para poder llevarlo a cabo, el valor de su casa debe ser menor que la cantidad que usted debe en su primera hipoteca.

El capítulo 13 es un porgrama de consolidación y reorganización de Deudas, mismo que las consolida (junta) bajo un plan de pago. Dicho Plan, le da hasta cinco (5) años para actualizarse con pagos atrasados del préstamo hipotecario y de otras deudas, pagándole a los acreedores únicamente lo que usted puede pagar. "Eliminación de Gravámenes " (eliminación de préstamos) quiere decir que a la terminación exitosa de su Capítulo 13 el acreedor, tendrá que remover los gravámenes de su propiedad como las hipotecas menores y los pagos atrasados. Usted ya no tendrá ninguna obligación de pagarlos en el futuro. Esta puede ser una herramienta enormemente útil para que usted se pueda conservar su casa.

La razón, es que el préstamo eliminado será convertido a través de la bancarrota de una deuda con garantía que se requiere pagar, a una deuda no garantizada. En un Capítulo 13 no es requerido que se paguen en su totalidad las deudas no garantizadas. De hecho, en la mayoría de los casos no se paga nada de las deudas no garantizadas. Esto es absolutamente legal bajo la aprobación del Tribunal. Puede ser un gran beneficio para usted el eliminar las hipotecas menores y NO tener que pagarlas, según sea su plan del Capítulo 13.

Esto reduce su deuda total y sus pagos del préstamo. ¿Qué puede ser mejor que eliminar una deuda hipotecaria? A esto nos referimos como “Lo último en Modificación de Préstamo".

Defensa contra la Ejecución Hipotecaria

¡Usted tiene el poder para detener su proceso de ejecución hipotecaria! Sugerimos que llame hoy mismo a nuestra oficina para revisar inmediatamente su situación y sus posibles opciones legales. ¡Si no puede llegar a un acuerdo favorecedor para usted que pueda pagar, la bancarrota le puede ayudar!

Presentar un caso de Capítulo 13 ante el Tribunal de Bancarrota detiene inmediatamente la ejecución de una hipoteca y todas las acciones de cobranza por parte de los acreedores. El capítulo 13 es un programa de consolidación y reorganización de deudas que le da un plazo de hasta cinco (5) años para actualizarse con pagos atrasados del préstamo de la hipoteca; también podrá incluir en el plan todas las demás deudas, pagando a los acreedores únicamente lo que usted puede o tiene la capacidad de pagar. Bajo ciertas circunstancias podemos eliminar completamente una segunda o tercera hipoteca, así como líneas de crédito. Esto es a lo que podemos llamar " Lo último en Modificación de Préstamo". ¿Qué puede ser mejor que eliminar legalmente todas estas hipotecas?

  • En un Capítulo 13, la tasa de interés que se aplica en pagos atrasados de la hipoteca es actualmente de un 0%.

En algunas ocasiones, nosotros podemos eliminar completamente las deudas no garantizadas como: tarjetas de crédito, deudas médicas, demandas y cualquier otra clase de deuda que usted tenga.

  • La tasa de interés que se aplica a deudas de tarjeta de crédito es generalmente 0% en el Capítulo 13
  • No se cobran puntos ni costos por procesamiento de préstamos ya que el Capítulo 13 es un programa de reorganización de deuda, no es un préstamo.

Como se menciono con anterioridad, el capitulo 13 es un plan de consolidación y frecuentemente es una buena solución para los que quieren conservar su propiedad y tienen ingresos suficientes para cubrir los pagos del plan y del préstamo de la hipoteca.

Presentar un Capítulo 7 también detiene inmediatamente la ejecución de una hipoteca, por lo cual típicamente usted puede permanecer en la propiedad por más tiempo. En general, eventualmente la propiedad se perderá. El Capítulo 7 no salva la casa a menos que usted pueda actualizarse con el préstamo hipotecario rápidamente o casi de inmediato. Sin embargo, un Capítulo 7 le permite eliminar otras deudas problemáticas. Cuándo un Capítulo 7 se termina exitosamente (generalmente en un periodo de 4 meses), sus deudas son liquidadas y podrá comenzar de nuevo sin presiones financieras. Bajo la ley de bancarrota puede ser posible que pueda quedarse con todo o la mayor parte de sus pertenencias.

El capítulo 7 es típicamente para los que: 

  • No pueden seguir haciendo los pagos del préstamo de la hipoteca, los impuestos sobre bienes raíces y tiene otras deudas significativas.
  • Deben más de la hipoteca (hipotecas) que el precio de compra original de la Propiedad.
  • Tienen una hipoteca(s) menor(es) y la primera hipoteca inicia un juicio de ejecución hipotecaria o completó el proceso de ejecución hipotecaria.

El capítulo 7 elimina legalmente casi toda deuda, incluyendo obligación personal sobre primeras, segundas y terceras hipotecas; así como líneas de crédito hipotecarias. El capítulo 7 es apropiado cuando el propietario:

  1. Ya no puede cumplir con los pagos de la hipoteca y tiene deuda adicional significativa
  2. Debe más en la hipoteca (hipotecas) que el precio original de la casa o su valor actual.
  3. Tiene una segunda o tercera hipoteca o líneas de crédito y la primera, ejecuta o ha completado un juicio hipotecario.
  4. Los ingresos actuales no exceden la cantidad permitida bajo las nuevas leyes de bancarrota.
  5. Tiene deudas de tarjeta de crédito y médicas que no pueden ser pagadas
  6. Sufre acoso por parte de acreedores y recaudadores.

El Proceso de Ejecución Hipotecaria 

En el proceso de ejecución de una hipoteca el acreedor tiene el derecho de vender su propiedad en una subasta pública para recuperar el préstamo. La ejecución de una hipoteca comienza oficialmente cuando el acreedor registra una "Notificación de atraso". Si dentro de un período de 3 meses, usted no se actualiza con los pagos atrasados de la hipoteca, gastos de ejecución y otros; el acreedor tiene el derecho de poner su propiedad en remate por lo que registrará una “Notificación de venta de la propiedad“, misma que le informará que su casa se venderá en una subasta pública que se llevará a cabo en un término de 20 días después de la notificación, y será ejecutada por medio del administrador de la deuda (fideicomisario). Después de la venta de ejecución hipotecaria usted ya no seguirá siendo el propietario de la casa.

Quien sea el que compre la propiedad tiene el derecho de revenderla y quedarse con las ganancias. Si el mismo acreedor o un tercero la compra, en cualquiera de los casos, a usted se le requerirá abandonar la propiedad. De no hacerlo, el comprador tiene el derecho de iniciar un juicio de desalojo por posesión ilícita del Inmueble y la fuerza pública puede interceder para desalojarlo de la propiedad.

Puede haber consecuencias de impuestos y obligación personal de segundas y terceras hipotecas, si usted pierde su propiedad en una venta de ejecución hipotecaria. Busque asesoría legal y sobre impuestos desde el inicio del proceso de ejecución de una hipoteca para que entienda sus derechos y las consecuencias que pueda tener en su situación particular.